小区公共收益怎么用？

下月起有新规定了

近日， 福建省住房和城乡建设厅携手其他三部门联合发布《福建省住宅小区公共收益管理办法》（以下简称《办法》），明确规定，经业主大会同意，小区公共收益可用于维修、更新和改造小区共有部分，也可用于抵扣物业费、水电公摊、房屋保险和体检等费用，为业主们减负。

政策原文

《办法》自3月1日起实施

有效期5年

为小区公共收益的管理和使用

提供了明确的指导

公共收益权属明晰

使用程序更加简化

据了解，为解决公共收益公示不及时、内容不完整、管理支出不规范等突出问题，福建省住房和城乡建设厅在前几年“点题整治”工作基础上，结合实际情况，对原有办法进行了修订，形成《办法》。

《办法》在经营和账户管理方面更明确，经营合同（协议）监管同步加强，公共收益使用程序则更加简化。

公共收益

利用住宅小区业主专有部分以外的共有部分（含共用设施设备，以下简称“住宅小区共有部分”）依法开展生产、经营、租赁等活动所产生的收益。包括但不限于利用公共场地摆摊、引进自助售卖机或快递柜等收取的进场费；处置经业主同意报废的共用设施设备回收残值产生的收入；利用架空层等公共空间经营产生的收入等。

公共收益归属

建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用住宅小区业主的共有部分所产生的公共收益归全体业主共有。

经营合同（协议）监管

物业服务合同未约定的住宅小区共有部分经营事项，应当经业主依法共同决定，并签订合同或者协议，作为物业服务合同的有效组成部分，向区住建（和交通）局报备。

使用程序简化

鼓励业委会（临时物业管理委员会）或物业服务企业制定小区公共收益年度使用计划，经业主依法表决同意后按计划实施。业主大会可在管理规约中采取一次授权方式，临时物业管理委员会可依法征得业主同意后采取一次性授权方式，明确物业服务企业或业主委员会使用公共收益的情形、条件、额度和程序，简化公共收益的使用程序。

水电公摊费用可以抵扣

房屋保险和体检也能用

作为业主，普遍关心小区公共收益怎么花。《办法》明确，经业主大会决定，业主委员会账户的公共收益可以用于维修、更新和改造住宅小区电梯、照明、消防设施、绿地、道路、屋顶、外墙等共有部分以及业主委员会工作经费等公共开支，还首次提出可用于抵扣业主的物业服务费用、水电公摊费用，甚至可用于房屋保险和体检以及业主大会决定的其他事项支出，为业主提供了更多选择。

在财务审计方面，为避免增加公共收益年度审计费用，《办法》采取了分类施策的策略。对年度公共收益为5万元以下的，经公示无异议的，可不进行审计；对年度公共收益为5万元（含）以上的，每年审计1次。同时，鼓励有条件的物业管理主管部门使用财政资金聘请第三方审计机构实行统一审计。

《办法》还增加了“业账社审”条款，鼓励将“业主委员会管理的公共收益收入、支出由居（村）民委员会监督指导的管理制度”写入管理规约、业主大会议事规则，并制定公共收益财务监管制度，由居（村）民委员会成立业账监管小组，负责对业主委员会的收支情况进行审核和监督，确保每一分钱都用在刀刃上。

公共收益须设专账

及时公示收支情况

日前，厦门市住房和建设局下发通知，要求各区住建（和交通）局、市物业管理协会、各物业服务企业组织专题培训，确保《办法》能准确运用。

要求物业服务企业、业主委员会严格按照《办法》要求加强公共收益管理，以住宅小区物业服务区域为单位，单独开设公共收益银行账户并设专账，及时线上线下公示公共收益收支情况。

各区各街（镇）结合日常物业管理、“双随机”检查、星级评定工作，加强对住宅小区公共收益管理的监督，发现未按规定进行公共收益收支情况公示、清查、审计、移交的，依照有关法律法规予以处理，为业主带来更加公平、透明、高效的公共收益使用环境。

相关链接

住宅小区公共收益应知应会手册

1.什么是公共收益？

公共收益是指利用住宅小区业主专有部分以外的共有部分（含共用设施设备）依法开展生产、经营、租赁等活动所产生的收益。

2.小区公共收益包括哪些内容？

①利用住宅小区的围墙、道路、绿化带、小区出入口或者大门、建筑物外立面、楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等所得的经营收入；

②利用公共场地、公共道路停放车辆收取的场地使用费；

③利用公共场地摆摊、引进自助售卖机或者快递柜等收取的进场费；

④利用业主共有的会所、游泳池（馆）、健身室（馆）等公建配套用房或者场地进行租赁或者经营产生的收入；

⑤公共收益利息收入；

⑥处置经业主同意报废的共用设施设备回收残值产生的收入；

⑦利用架空层等公共空间经营产生的收入；

⑧其他依法属于业主共有的收入。

3.小区公共收益归谁所有？

建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用住宅小区业主的共有部分所产生的公共收益归全体业主共有。

4.小区公共收益可以委托谁经营？

前期物业服务期间，物业服务企业根据物业服务合同约定经营。经业主大会授权，业主委员会可自行经营住宅小区共有部分，也可委托物业服务企业经营。

5.物业服务合同应当包括共有部分经营管理哪些事项？

物业服务合同（包括前期物业服务合同）内容应当包括住宅小区共有部分经营管理事项，明确获取收益范围、管理方式、分配比例、账目公布、财务审计等，其中物业服务企业的经营管理费用支出应当符合有关规定。

6.物业服务合同未约定的住宅小区共有部分经营事项应该怎么做？

物业服务合同未约定的住宅小区共有部分经营事项，应当经业主依法共同决定，并签订合同或者协议，作为物业服务合同的有效组成部分，向区住建部门报备。

7.前期物业服务期间公共收益存入哪个账户？

前期物业服务期间，物业服务企业应当将公共收益以住宅小区物业服务区域为单位，单独开设公共收益银行账户并设专账，在每季度第一个月的月底前，将上一季度公共收益结余及时存入住宅专项维修资金专户。

8.小区公共收益经营管理合同要公示吗？

物业服务企业、业主委员会（临时物业管理委员会）签订公共收益经营管理合同或者协议的，应当在签订之日起7日内，在住宅小区公告栏公示，公示期不少于30日。

9.小区公共收益收支情况公示要求？

物业服务企业、业主委员会（临时物业管理委员会）应当在每季度首月月底前，将上一季度的公共收益收入以及使用情况在住宅小区公告栏、楼道、电梯等醒目位置公示，公示日期不少于30日，并在福建省住房和城乡建设厅开发的住宅小区公共收益信息管理系统、厦门市物业管理综合平台上公示。公共收益收入以及使用情况也可以通过业主微信群等电子信息方式告知全体业主，同时抄送街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会。公示第四季度公共收益收支情况的，应当将该年度公共收益的收支情况一并公示。

10.哪里可以查询小区公共收益公示内容？

线下：在小区公告栏等位置查询；平台端：在厦门市住房和建设局官网-“点题整治”专题专栏，或厦门市物业管理综合平台-“便民服务”模块查询；手机端：在“厦门市住房和建设局”微信公众号-民生保障-住厦来-物业管理-点题整治（小区公共收益公示）查询。

11.公共收益可以用于做什么？

经业主大会决定，业主委员会账户的公共收益可以用于维修、更新和改造住宅小区电梯、照明、消防设施、绿地、道路、屋顶、外墙等共有部分以及业主委员会工作经费等公共开支，也可以用于抵扣业主的物业服务费用、水电公摊费用、开展房屋保险和体检以及业主大会决定的其他事项支出。

12.公共收益可依法简化使用程序

鼓励由业主委员会（临时物业管理委员会）或者物业服务企业制定住宅小区公共收益年度使用计划，经业主依法表决同意后按计划实施。业主大会可在管理规约中或者临时物业管理委员会可依法征得业主同意后，采取一次性授权的方式，分别明确物业服务企业或者业主委员会使用公共收益的情形、条件、额度和程序，进一步简化公共收益使用程序。

13.什么情况下公共收益可以不审计？

对年度公共收益为5万元以下的，经公示无异议的，可不进行审计。

14.什么情况下公共收益应当审计？

对年度公共收益为5万元（含本数）以上的，每年审计1次。

业主大会成立之日起30日内，物业服务企业向业主委员会移交公共收益及其经营收支账目，业主委员会有异议的，可委托有资质的第三方审计机构进行审计。

（前期）物业服务合同终止或者上一届业主委员会任期届满移交完整的公共收益及其经营收支账目等资料，新一届业主委员会可委托有资质的第三方审计机构进行审计。

物业服务企业、业主委员会应当配合财务审计，审计费用从扣除经营管理成本后的业主公共收益中支取。

15.物业服务企业未按规定公示或拒不移交的怎么办？

物业服务企业不按规定公布、公示共有部分经营收支情况，或者物业服务合同终止时拒不移交公共收益收支账目的，区住建部门应当责令限期改正；逾期不改正的，依照有关法律法规的规定予以处罚。

16.小区共有部分被建设单位或物业服务企业侵占或损坏的怎么办？

建设单位、物业服务企业侵占、损坏住宅小区共有部分的，区住建部门应当责令限期改正；逾期不改正的，依照有关法律法规的规定予以处罚。

17.业主委员会未按规定公示、审计、移交的怎么办？

业主委员会任期届满，未按照规定进行公共收益收支情况公示、清查、审计、移交的，街道办事处（镇人民政府）应当开展调查核实，查证属实的，街道办事处（镇人民政府）应当责令业主委员会限期改正；业主委员会拒不改正的，街道办事处（镇人民政府）应当将相关证据移交至区住建部门，由区住建部门会同有关部门依法予以查处，并向全体业主公告。

18.挪用、侵占公共收益怎么办？

业主委员会（临时物业管理委员会）委员、自行管理住宅小区的执行机构、代理记账机构有挪用、侵占公共收益或者其他违法违规行为的，依照《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《福建省物业管理条例》等相关法律、法规处理。

记者：高金环 综合厦门市住房和建设局

编辑：王颖达 陈琼 校对：乐多数 值班主任：张海军